今年，土地批租將正式從陸家嘴金融貿易區股份有限公司（600663，以下簡稱“陸家嘴”）業務方陣中淡出，陸家嘴將變身為一家商業地產公司。

  持有上海黃金地段的百萬方級商用物業，陸家嘴的轉型似乎水到渠成。陸家嘴在3月14日發布的年報中首度明確提出，要積極爭取由公司控股股東陸家嘴集團主導前期開發的國際旅游度假區及前灘項目。

    兩年前，資本市場掀起迪士尼熱潮時，陸家嘴董事長楊小明曾明確指出，陸家嘴集團是項目操作者之一，股份公司并不參與。而陸家嘴此番表態，使其未來預期或更為樂觀。

    短期內陸家嘴仍然存在業績上的壓力，尤其是被寄予厚望的住宅銷售受政策影響，陸家嘴可能會通過銷售商業物業來實現平穩過渡。

    地主轉型

    根據2011年年報，陸家嘴營業收入41.7億元，同比增長51%；凈利9.8億元，同比下降18%。其中土地批租收入約16.7億，占主營業務收入的41%，房產租賃收入則為9.7億元。

    陸家嘴2012年全年的目標，土地和房屋銷售收入不低于40億元，物業租賃和管理服務收入不低于23.5億元。

    今年，陸家嘴將由土地批租全面轉變成長期資產管理收入和短期資產出售收入并重的模式。

    陸家嘴經營土地批租業務發跡于上世紀90年代。當時正值浦東開發開放，隨著金融業、外資和海外企業的進駐，由其持有一級土地開發資格的陸家嘴地區地塊迅速升值。一個可做參考的例子是，1996年，中糧獲得小陸家嘴濱江地區海景地塊樓面地價不到4000元/平方米，到2010年，九龍倉拿下品位稍低的地塊樓面地價達到35490元/平方米。

    據統計，該公司批租業務的毛利率一直處于60%-85%，陸家嘴所擁資源稟賦之高，令其他一級開發商難望項背。

    隨著陸家嘴地區開發的陸續完成，該公司手上的土地資產所剩無幾。再加上土地市場遇冷，出讓溢價率整體走低，批租業務的盈利空間越來越小。“不具備可持續性，不能成為公司運營的核心要素，謀求新方向是必然選擇。”長江證券研究員蘇雪晶分析。

    陸家嘴集團一位人士透露，在浦東，陸家嘴、浦東金橋（600639）和外高橋（600648），均是在浦東功能區基礎上發展起來的土地一級開發地產公司，近年來都開始向租賃業務轉型。但與另外兩家偏重工業園區相比，陸家嘴定位于上海最大的寫字樓商圈，租金也多年來領漲上海，這使得其業績空間更具優勢。

    陸家嘴持有物業的潛能目前尚未完全顯現。根據國金證券的調查顯示，陸家嘴目前物業的平均租金水平，與市場實際租金存在50%的差距，以陸家嘴物業大規模增長的2008年推算，2014年后，即使市場租金水平不變，陸家嘴由于原有合約自然調整帶來的租金增長也會提升。

    陸家嘴轉型商業的另一個優勢在于財務實力。自2001年開始，該公司一直保持低負債戰略，負債比例在40%左右。有數個財務年份的負債率甚至接近于0，當期現金/資產比高達30%。

    除自有資金之外，陸家嘴融資能力亦不可小覷。2009年陸家嘴短期借款利率范圍為4.78%-5.31%，在銀行一年期貸款利率之下，至2010年，經濟步入升息通道，但陸家嘴的借款利率反而有所下降，短借利率范圍為4.3%-5%。2011年上半年，陸家嘴借由集團公司又獲得一筆16億元貸款，利率較銀行基準利率下浮10%。

    借助這些優勢，2005年至今陸家嘴持有物業有了明顯擴張，在營商業項目規模（含商鋪、寫字樓、酒店、會展）從不超過15萬平方米增至2011年的74萬平方米。目前，該公司主要在建物業總建面接近180萬平方米，其中大部分在陸家嘴金融貿易區內。2014年開始，新一輪持有物業將完工入市。

    此外，陸家嘴轉型多元化的另一重大方向是股權投資。借助陸家嘴貿易區內金融機構集聚優勢，和總建面超過23萬平方米的陸家嘴軟件園平臺，陸家嘴希望借此參與到風險投資業務中。

    大項目支撐

    楊小明在2011年年報董事長致辭中說，控股股東陸家嘴集團已經成為迪士尼項目的中方控股集團第一大股東，最近又承擔了世博前灘近3平方公里地塊的開發任務。希望依托以上優勢條件，加強與控股股東聯動，積極爭取參與國際旅游度假區及前灘的投資開發。

    這是陸家嘴管理層首次明確要積極參與迪士尼和前灘項目的開發。而包括虹橋商務區、徐匯濱江、迪士尼、浦東前灘在內的六大區域，將是當地“十二五”期間的重點開發區域。

    前灘項目是今年上海重點推進的項目，該區域位于世博園址南端濱江區域，總面積為2.83平方公里，是小陸家嘴地區的兩倍。浦東新區政府擬在3-5年內投資百億將其打造成跨國企業地區總部集聚地，與陸家嘴金融城互補。目前，上海土儲部門已經將地塊70%的股權轉讓給陸家嘴集團。

    陸家嘴集團總經理、陸家嘴董事長楊小明介紹，前灘的總建面達到350萬平方米以上，商辦建筑占到其中一半，還有約40%用于建造高端白領社區。根據陸家嘴2005年股改時的承諾，陸家嘴對集團資產轉讓有優先受讓權。

    上海迪士尼項目，總占地面積為7平方公里，項目投資達245億元，主要定位于主題公園、酒店、會議中心、購物中心建設。陸家嘴集團是中方公司的控股股東。

    兩年前，資本市場掀起迪士尼熱潮時，楊小明曾明確指出，國際旅游度假區項目，陸家嘴集團是其中操作者之一，股份公司并不參與。

    而此番表態，可以預見的是，陸家嘴會積極利用集團項目資源，參與兩個巨型項目的中后期開發。

    不過，“即便是股份公司要參與，也不會作為一級開發主體進入。而是股份公司在二級市場上，通過招拍掛的形式參與競爭商業類項目的建設。”一位接近陸家嘴高層人士透露，母公司負責一級土地開發，是作為國資企業和功能區的角色。股份公司則需要通過市場化的方式壯大。這種定位早在集團內部形成共識。

    過去幾年，陸家嘴走出上海，在天津拓展節奏迅速。目前已經建設的一個大型城市綜合體，包括45萬平方米的天津陸家嘴廣場和71.5萬平方米的天津虹橋國際社區。

    短期壓力

    按照長江證券蘇雪晶的預計，至2015年陸家嘴持有物業布局完成，租金與銷售收入之比約為1：1.05，達到租售平衡的目標。2011年，陸家嘴整體租金收入突破10個億，但顯然還不足以支撐起公司整體業績。

    在未來幾年的轉型期間，要實現平穩過渡，陸家嘴顯然還面臨一定壓力。

    去年，由于住宅開發業務和融資將不可避免地受到宏觀調控的影響，陸家嘴對旗下一些資產進行了清理：以減資的方式退出上海光通信發展股份有限公司，轉讓上海復旦科技園股份有限公司和上海陸家嘴投資發展有限公司的股權，以增加現金流。

    陸家嘴公司人士坦言，2011 年度公司已經開始銷售一些短期資產，其中大部分是住宅產品。如何修整現有的營銷策略，合理去化現有的住宅項目存量將是2012年度的經營挑戰。

    今年陸家嘴所持的天津河濱花園、東銀公寓、涵云雅庭等住宅項目有望入市。但天津和上海兩地的市場銷售不容樂觀。其中陸家嘴在上海的東銀公寓尚有約4萬平方米現房，預計售價不低于每平方米8萬元，但多為大戶型，總價高，目標客戶多受限購影響，目前去化水平較差。

    “今年會適時增加商業樓宇的銷售供應量。”上述陸家嘴人士說。